Există impresia falsă că cererea de apartamente noi, de exemplu, este inelastică, adică oamenii continuă să cumpere, deși prețurile cresc. Dar acest fenomen este indus de obicei de scăderea dobânzilor și de creșterea apetitului băncilor pentru creditele imobiliare, considerate printre cele mai sigure.
Dar realitatea este mai complexă. România este una dintre țările cu cele mai supraaglomerate locuințe din Uniunea Europeană. Cam 30% din populație nu are o sală de baie cu wc și duș. Nevoia de locuințe noi este colosală. Dar această nevoie nu este totuna cu cererea. Cererea care intră în mecanismul de stabilire a prețului și cantității de bunuri produse este cererea solvabilă, nu nevoia.
Cererea de produse alimentare este inelastică pentru multe articole. Dacă prețurile cresc, oamenii vor continua să cumpere alimente de bază, in cantități nu mult mai mici. Atunci când prețurile scad însă, vor cumpăra ceva mai mult, dar nu proporțional.
Cererea de locuințe, în cazul în care prețurile ar scădea mult, nu va crește proporțional. Mulți români nu și-ar permite să cumpere nici la 50% din prețul de cost.
Revenind la creșterea prețurilor construcțiilor, chiar și familiile cu venituri de peste 2000 de euro/lună nu se pot angaja la credite care depășesc 800 de euro lunar. O astfel de rată ar permite contractarea unui credit de cca 150.000 Euro.
Cum nevoile unei asemenea familii nu pot fi restrânse prin achiziția unei locuințe mai mici proporțional cu creșterea prețurilor, aceasta va renunța la achiziție, cel puțin temporar. Dar familia cu astfel de venituri este doar teoretică. Numai 540.000 de români au salarii peste 1000 de Euro net. Cum nu toți cei cu salarii bune sunt căsătoriți tot cu cei cu salarii similare, evident că nu toți caută chilipiruri pe site-urile imobiliare. Dealtfel, un procent însemnat dintre ei nu au nevoie de locuințe noi.
Trebuie să nu uităm că multe apartamente sunt achiziționate pentru investiții. Astfel de cumpăratori, instituționali sau persoane fizice, cumpără, firesc, atunci când prețurile sunt jos. Atunci când prețurile cresc, își vând portofoliile, pentru a avea capitalul necesar să cumpere din nou când ciclul economic va readuce prețurile jos.
Totodată, costurile din construcții sunt puternic crescute de criza energetică, reminiscențele pandemiei și războiul de la graniță. Aceste cauze au și anumite corelări. Inflația este indusă atât de banii printați in pandemie, cât și de creșterea prețurilor energiei, accelerate de reglementările ecologice care au dus la închiderea termocentralelor pe cărbune. Adăugați la asta efectele războiului din Ucraina asupra cotațiilor pentru petrol și prețurilor gazelor naturale. Dacă adâugăm și blocajele importurilor din China, tabloul este sumbru.
Reglementările și suprareglementările guvernelor cresc adesea prețurile. Criza energetică este un astfel de exemplu. Eliminarea unui procent însemnat de producători are acest efect.
Codul Construcțiilor face exact același lucru: limitează accesul în piață pentru un mare număr de operatori economici prin certificare. O ofertă care se restrânge înseamnă prețuri mai mari și mai puține construcții. Piața va reacționa elastic, adică cererea se va diminua. Această creștere de prețuri nu va putea fi suportată și se va construi mai puțin sau deloc.
Adoptarea CATUC nu va întări nici măcar firmele mari și foarte mari. Firmele mici se vor închide în lanț. Muncitorii vor părăsi în și mai mare număr țara. Întreaga piață a construcțiilor se va restrânge.
Cei care au nevoie de locuințe vor avea de ales dintr-o ofertă mult diminuată, dar la prețuri mai mari.